Comment ça marche
Le Stamp Duty Land Tax (SDLT) est l'impôt de mutation payé par l'acheteur lors de l'acquisition d'un bien résidentiel en Angleterre et en Irlande du Nord. Il fonctionne par tranches progressives : 0 % jusqu'au seuil d'exonération, taux plus élevé sur la tranche suivante, etc. Les tranches sont revenues à leurs niveaux pré-pandémie le 1er avril 2025 après expiration des seuils temporairement relevés : 0 % jusqu'à 125 000 £, 2 % jusqu'à 250 000 £, 5 % jusqu'à 925 000 £, 10 % jusqu'à 1,5 M£ puis 12 % au-delà. Le widget parcourt les tranches et affiche le détail par bande pour voir où l'impôt s'accumule.
Deux modificateurs importants. **L'allègement primo-accédant** relève le seuil 0 % à 300 000 £ et ajoute une tranche à 5 % entre 300 k£ et 500 k£, mais seulement si le bien coûte 500 000 £ ou moins — acheter un appartement à 510 k£ en primo-accédant fait perdre l'allègement entier et impose les taux standards. **La surtaxe pour bien supplémentaire** est un +5 % forfaitaire sur toutes les tranches (y compris la 0 % nominale) si le bien est une résidence secondaire, un investissement locatif, ou toute acquisition vous portant à deux ou plus de biens résidentiels. Elle est passée de 3 % à 5 % dans l'Autumn Budget du 30 octobre 2024.
L'Écosse utilise une taxe distincte, la LBTT (Land and Buildings Transaction Tax), avec ses propres tranches et son Additional Dwelling Supplement ; le Pays de Galles utilise la LTT (Land Transaction Tax). Les deux sont dévolues et ne sont pas modélisées ici.
La formule
Les tranches sont les taux post-1er avril 2025 publiés par HMRC. La surtaxe s'empile sur chaque tranche, donc la bande £0 – £125k devient 5 % (et non 0 %) pour un bien supplémentaire — soit 6 250 £ sur les premiers 125 k£ alors qu'un acheteur standard ne paie rien. Le plafond primo-accédant à 500 k£ est une falaise, pas un dégrèvement progressif : acheter à 499 999 £ économise jusqu'à 6 250 £ vs. standard ; acheter à 500 001 £ paie le SDLT standard complet. Hors surtaxe pour non-résidents (2 % supplémentaire), règles d'achat groupé et taux plat de 15 % applicable aux sociétés achetant des biens résidentiels au-dessus de 500 k£.
Exemple de calcul
- Acheteur standard, bien à 350 000 £.
- Bandes : 125 k£ × 0 % = 0 £ · 125 k£ × 2 % = 2 500 £ · 100 k£ × 5 % = 5 000 £.
- SDLT total = 7 500 £ (2,14 % effectif). Un primo-accédant au même prix paierait 2 500 £ (300 k£ à 0 % + 50 k£ à 5 %).
Questions fréquentes
Quand l'allègement primo-accédant disparaît-il ?
Dès que le prix dépasse 500 000 £. C'est une falaise, pas un dégrèvement. À 499 999 £ un primo-accédant paie un SDLT de (300 000 × 0 %) + (199 999 × 5 %) = 9 999,95 £. À 500 001 £ l'allègement disparaît entièrement et il paie les taux standards : (125 k × 0 %) + (125 k × 2 %) + (250 001 × 5 %) = 15 000,05 £. La hausse de 2 £ coûte plus de 5 000 £ d'impôt en plus. Ça vaut le coup de négocier sous le seuil si vous êtes près — ou de demander au vendeur de retirer 500 £ et de l'imputer en mobilier.
J'achète un appartement pour y vivre en gardant ma location — dois-je payer la surtaxe ?
Oui. La surtaxe s'applique dès que, à la fin du jour de l'acte, vous possédez deux biens résidentiels ou plus. Peu importe que le nouveau bien soit votre résidence principale — c'est le total qui compte. L'échappatoire courante est la règle de « remplacement de résidence principale » : si vous vendez votre ancienne résidence principale dans les 3 ans suivant le nouvel achat, vous pouvez récupérer la surtaxe. Le bien locatif continue de compter après la vente, mais ne déclenche plus la surtaxe sur le nouveau logement.
Couvre-t-il l'Écosse et le Pays de Galles ?
Non. L'Écosse utilise le Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), géré par Revenue Scotland, avec des tranches 0 % / 2 % / 5 % / 10 % / 12 % aux seuils 145 k£ / 250 k£ / 325 k£ / 750 k£ et un Additional Dwelling Supplement de 6 % (passé de 4 % fin 2024). Le Pays de Galles utilise le Land Transaction Tax (LTT), géré par la Welsh Revenue Authority, avec des tranches 0 % / 6 % / 7,5 % / 10 % / 12 % aux seuils 225 k£ / 400 k£ / 750 k£ / 1,5 M£ et sans allègement primo-accédant (le seuil de départ plus élevé compense). Ce sont des calculateurs séparés que nous prévoyons d'ajouter mais n'avons pas encore livrés.