Comment ça marche
Une calculatrice de prêt immobilier vous aide à comprendre le coût réel de l'achat d'un bien. Saisissez le prix d'achat, l'apport, le taux d'intérêt et la durée du prêt pour voir votre mensualité répartie entre capital, intérêts, taxes et assurance.
La formule utilisée est l'équation standard d'un prêt amortissable : chaque mois vous payez un montant fixe, mais la *répartition* entre capital et intérêts évolue dans le temps. Au début d'un prêt sur 30 ans, presque toute la mensualité est composée d'intérêts — sur un prêt de 400 000 € à 7 %, la première mensualité est d'environ 2 661 €, dont à peu près 2 333 € d'intérêts et seulement 328 € de capital. Vers la 20ᵉ année, ces chiffres s'inversent presque. C'est pour cela que payer un peu plus dans les premières années permet d'économiser de façon disproportionnée sur les intérêts totaux : chaque euro supplémentaire de capital annule un euro qui, sinon, aurait capitalisé contre vous pendant des décennies.
Les produits hypothécaires varient beaucoup d'un pays à l'autre, ce que le calculateur ne peut pas refléter seul. Aux États-Unis, le taux fixe sur 30 ans est la norme — les intérêts sont bloqués pour toute la durée. En France, le prêt amortissable à taux fixe sur 15–25 ans est le format le plus courant ; le « in fine » (capital remboursé en une fois à l'échéance) est plus rare. Au Royaume-Uni, le « fixe » désigne généralement une période de 2 à 5 ans qui bascule ensuite sur un taux variable, donc le coût à long terme dépend de l'évolution des taux à chaque renégociation. Lorsque vous utilisez ce calculateur en dehors d'un contexte purement américain, traitez la durée saisie comme la période sur laquelle votre taux *actuel* s'applique, pas nécessairement comme la durée totale de remboursement.
La formule
M = mensualité · P = capital · r = taux mensuel (annuel ÷ 12) · n = nombre de mois
Exemple de calcul
- Soustraire l'apport : 450 000 € − 90 000 € = 360 000 € de capital (P)
- Convertir le taux annuel en mensuel : 6,75 % ÷ 12 = 0,5625 % → r = 0,005625
- Convertir la durée en mois : 30 ans × 12 = 360 mois (n)
- Appliquer la formule → 2 334 € de capital et intérêts par mois
- Ajouter la provision : 5 400 € de taxe foncière ÷ 12 = 450 € + 1 200 € d'assurance ÷ 12 = 100 €
- Mensualité totale : 2 334 € + 450 € + 100 € = 2 884 €
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre le TAEG et le taux d'intérêt ?
Le taux d'intérêt correspond au coût annuel du prêt exprimé en pourcentage. Le TAEG (taux annuel effectif global) inclut le taux d'intérêt ainsi que les frais et commissions du prêteur, offrant une vision plus complète du coût réel du prêt. Comparez toujours les TAEG lorsque vous recherchez un prêt immobilier.
Dois-je verser un apport de 20 % ?
Un apport de 20 % permet d'éviter l'assurance hypothécaire privée (PMI), qui peut ajouter entre 0,5 et 1,5 % au coût annuel de votre prêt. Cependant, verser moins de 20 % est souvent judicieux si cela préserve votre fonds d'urgence ou vous permet d'investir la différence à un rendement supérieur à votre taux hypothécaire.
Quel budget immobilier puis-je me permettre ?
Une règle courante veut que vos charges totales de logement (capital, intérêts, taxes, assurance) ne dépassent pas 28 % de vos revenus bruts mensuels. Certains prêteurs vont jusqu'à 31 %. Votre taux d'endettement (total des remboursements ÷ revenus bruts) devrait rester inférieur à 43 %.
La taxe foncière est-elle incluse dans ma mensualité ?
Elle peut l'être. La plupart des prêteurs exigent un compte séquestre dans lequel vous versez chaque mois 1/12e de votre taxe foncière et de votre assurance, en plus de la mensualité. Notre calculatrice inclut des champs facultatifs pour les deux afin que vous puissiez voir le coût mensuel total.
Quelle est la différence entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable (ARM) ?
Un prêt à taux fixe bloque votre taux d'intérêt pour toute la durée — la part capital + intérêts de votre mensualité ne change jamais. Un prêt à taux variable (ARM) de type 5/1 ou 7/1 commence avec un taux fixe plus bas pendant les 5 ou 7 premières années, puis se réajuste chaque année selon un indice de référence augmenté d'une marge. Les ARM sont pertinents si vous comptez déménager ou renégocier avant la révision, ou si les taux sont très élevés aujourd'hui et susceptibles de baisser. Le taux fixe l'emporte quand vous privilégiez la stabilité, comptez rester à long terme ou prévoyez une hausse des taux.
Quelle est la différence entre un prêt conforme et un prêt jumbo ?
Les prêts conformes respectent les plafonds fixés par Fannie Mae et Freddie Mac — soit 806 500 USD dans la plupart des comtés américains en 2026, avec des plafonds plus élevés dans les marchés chers comme la Bay Area ou New York. Les prêts jumbo dépassent ces plafonds et restent au bilan du prêteur au lieu d'être cédés aux organismes gouvernementaux. Les jumbo exigent généralement un score de crédit de 700+, un apport de 10 à 20 % et plusieurs mois de réserves de trésorerie, mais leurs taux deviennent de plus en plus compétitifs face aux prêts conformes. Cette distinction est propre aux États-Unis ; la plupart des autres pays n'ont pas d'équivalent direct.
Payer un peu plus chaque mois réduit-il vraiment la durée du prêt ?
Oui, et les économies sont bien plus importantes que la plupart des gens ne l'imaginent, car les intérêts sont très concentrés en début de prêt. Sur un prêt immobilier de 400 000 USD sur 30 ans à 7 %, ajouter seulement 200 USD par mois raccourcit la durée d'environ 5 ans et fait économiser plus de 115 000 USD d'intérêts. Chaque euro supplémentaire réduit le capital sur lequel les intérêts sont calculés pour tous les mois restants, donc l'effet s'amplifie. Deux remarques pratiques : confirmez que votre prêteur impute le surplus au capital (et non à la prochaine échéance) et vérifiez les pénalités de remboursement anticipé — en France, elles sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû, mais certains prêts ne les facturent pas du tout.
Quand l'assurance hypothécaire (PMI) est-elle retirée du prêt ?
Aux États-Unis, le Homeowners Protection Act oblige le prêteur à annuler automatiquement la PMI dès que le ratio prêt/valeur atteint 78 % du prix d'achat initial — autrement dit, lorsque vous avez remboursé 22 % du capital. Vous pouvez demander l'annulation dès 80 % de LTV avec un historique de paiement irréprochable. La PMI coûte généralement entre 0,3 % et 1,5 % du montant du prêt par an, prélevé mensuellement. Les prêts FHA utilisent un produit différent (MIP) qui reste souvent en vigueur pendant toute la durée du prêt, sauf si vous renégociez en prêt conventionnel. Hors États-Unis, l'équivalent diffère : en France, l'assurance emprunteur couvre le décès et l'incapacité plutôt que le risque de défaut.