Comment ça marche
Le Land and Buildings Transaction Tax (LBTT) est le remplaçant écossais du Stamp Duty Land Tax, dévolu au Parlement écossais par la Scotland Act 2012 et administré par Revenue Scotland depuis avril 2015. Il fonctionne par tranches progressives comme le SDLT mais avec des seuils et taux différents : 0 % jusqu'à 145 000 £, 2 % jusqu'à 250 000 £, 5 % jusqu'à 325 000 £, 10 % jusqu'à 750 000 £ et 12 % au-delà. Le seuil d'entrée plus bas implique que davantage d'acheteurs paient quelque chose, mais les taux plus bas dans les tranches intermédiaires font que la facture moyenne sur un logement écossais typique est comparable ou inférieure à l'équivalent SDLT anglais.
L'allègement primo-accédant est structurellement plus simple que celui du SDLT : il relève le seuil 0 % à 175 000 £ sans plafond supérieur. Un primo-accédant à 500 000 £ bénéficie encore de l'allègement et économise 600 £ — petit mais inconditionnel. Le SDLT, en revanche, a une falaise à 500 000 £ au-delà de laquelle l'allègement disparaît entièrement.
L'Additional Dwelling Supplement (ADS) pour les buy-to-let et résidences secondaires est là où l'Écosse diverge le plus de l'Angleterre. C'est une charge plate de 8 % sur le prix total — pas ajoutée par tranche comme la surtaxe SDLT, mais un montant séparé en sus du LBTT standard. Le supplément était de 4 % jusqu'en décembre 2022, est passé à 6 %, puis a été relevé à 8 % le 5 décembre 2024 dans le Budget écossais. Un achat BTL à 300 000 £ paie donc 4 600 £ de LBTT standard plus 24 000 £ d'ADS — soit 28 600 £ au total. Les biens à moins de 40 000 £ sont exonérés d'ADS.
La formule
Les tranches sont les taux publiés par Revenue Scotland, inchangés depuis 2017 pour le barème standard. L'ADS augmente à chaque Budget écossais — 4 % (2016 – déc 2022), 6 % (déc 2022 – déc 2024), 8 % (depuis 5 déc 2024). Hors biens non résidentiels (barème LBTT propre), biens mixtes (traités comme non résidentiels), Multiple Dwellings Relief (achat de plusieurs logements en une transaction) et Group Relief (restructurations).
Exemple de calcul
- Acheteur standard, bien à 300 000 £.
- 145 k£ × 0 % + 105 k£ × 2 % + 50 k£ × 5 % = 0 £ + 2 100 £ + 2 500 £ = 4 600 £.
- Effectif 1,53 %. En buy-to-let : ajout 300 k£ × 8 % = 24 000 £ ADS → total 28 600 £ (9,53 % effectif).
Questions fréquentes
Pourquoi l'ADS est-il structuré différemment de la surtaxe anglaise ?
Choix politique : 8 % forfaitaire sur le prix total se communique mieux (« l'ADS sur un appartement à 300 k£ est 24 000 £ ») et se manipule moins en jouant sur les seuils de tranche. L'approche par tranche du SDLT est arithmétiquement plus douce mais masque le coût principal. Les recettes totales finissent comparables ; l'optique diffère. La structure plate fait aussi que l'ADS frappe beaucoup plus fort sur des biens bon marché — un appartement à 50 k£ paie 4 000 £ d'ADS plus zéro de LBTT standard, un ratio supérieur à ce que la surtaxe SDLT équivalente imposerait.
Comment l'allègement primo-accédant se compare à l'Angleterre ?
L'allègement écossais est plus petit en valeur mais plus universel en application. L'économie maximale pour un FTB écossais est 600 £ (175 k£ × 2 % − 145 k£ × 2 % = 600 £ dans la tranche 2 % décalée). Le SDLT économise jusqu'à 6 250 £ mais seulement sous la falaise des 500 k£. Les deux systèmes ont des théories différentes sur qui a besoin d'aide : le SDLT cible les FTB qui accèdent au marché anglais plus cher ; la LBTT étend l'aide plus largement à tous les FTB puisque les prix écossais sont plus bas et un bénéfice uniforme a du sens. Pour un premier achat type sous 300 k£ en Écosse, l'allègement SDLT sur le bien anglais équivalent économiserait plus — mais seulement parce que le bien anglais ferait face à une facture plus élevée d'emblée.
L'ADS est-il vraiment passé à 8 % en décembre 2024 ?
Oui — le Budget écossais du 4 décembre 2024 a annoncé la hausse de 6 % à 8 %, applicable aux achats conclus à partir du 5 décembre 2024 (mise en œuvre le jour même, courant pour les changements de fiscalité immobilière). Les achats dont les missives étaient conclues avant cette date utilisent les 6 %. La hausse de 2 points a été justifiée par le gouvernement écossais comme financement de mesures d'aide aux primo-accédants, même si la symétrie ne tient pas vraiment vu les recettes ADS supplémentaires comparées à l'amélioration modeste de l'allègement FTB. Cette calculatrice utilise toujours 8 % — pour un achat BTL antérieur à déc 2024, vous devriez mettre à l'échelle la ligne ADS par 6/8 manuellement pour retrouver le taux inférieur.