Wie es funktioniert
Die Stamp Duty Land Tax (SDLT) ist die Erwerbsteuer, die der Käufer beim Kauf von Wohnimmobilien in England und Nordirland zahlt. Sie läuft progressiv über Stufen — 0 % bis zur Freibetragsgrenze, höherer Satz auf die nächste Stufe usw. Die Stufen kehrten am 1. April 2025 zu ihren Vor-Pandemie-Werten zurück, nachdem die temporär höheren Schwellen ausliefen: 0 % bis £125.000, 2 % bis £250.000, 5 % bis £925.000, 10 % bis £1,5 Mio. und 12 % darüber. Das Widget läuft die Stufen ab und zeigt die Aufschlüsselung pro Stufe, sodass Sie sehen, wo die Steuer entsteht.
Zwei wichtige Modifikatoren. **Die Erstkäufer-Ermäßigung** hebt die 0 %-Grenze auf £300.000 und fügt eine 5 %-Stufe zwischen £300k und £500k ein — aber nur, wenn die Immobilie £500.000 oder weniger kostet. Kauf einer £510k-Wohnung als Erstkäufer kostet die volle Ermäßigung, es gelten dann die Standardsätze. **Der Zweitwohnsitz-Zuschlag** ist eine pauschale +5 % auf jede Stufe (auch die nominell 0 %-Stufe), sobald es sich um eine Zweitimmobilie, Buy-to-let oder einen Kauf handelt, der Sie auf zwei oder mehr Wohnimmobilien bringt. Er wurde im Autumn Budget am 30. Oktober 2024 von 3 % auf 5 % angehoben.
Schottland nutzt eine eigene Erwerbsteuer namens LBTT (Land and Buildings Transaction Tax) mit eigenen Stufen und Additional Dwelling Supplement; Wales nutzt LTT (Land Transaction Tax). Beide sind devolved und werden hier nicht modelliert.
Die Formel
Stufen sind die nach 1. April 2025 von HMRC veröffentlichten Sätze. Der Zuschlag wird auf jede Stufe addiert — die Stufe £0 – £125k wird für eine Zweitimmobilie also zu 5 % (nicht 0 %), also £6.250 auf die ersten £125k, während ein Standard-Käufer nichts zahlt. Die £500k-Obergrenze für Erstkäufer ist eine Klippe, kein gleitender Übergang: Kauf bei £499.999 spart bis zu £6.250 gegenüber Standard; Kauf bei £500.001 zahlt die volle Standard-SDLT. Ohne Zuschlag für Nicht-UK-Residenten (zusätzliche 2 %), Bulk-Purchase-Regeln und 15 %-Pauschalsatz für Unternehmen, die Wohnimmobilien über £500k kaufen.
Beispielrechnung
- Standardkäufer, Haus £350.000.
- Stufen: £125k × 0 % = £0 · £125k × 2 % = £2.500 · £100k × 5 % = £5.000.
- SDLT gesamt = £7.500 (2,14 % effektiv). Ein Erstkäufer beim gleichen Preis zahlt £2.500 (£300k zu 0 % + £50k zu 5 %).
Häufig gestellte Fragen
Wann entfällt die Erstkäufer-Ermäßigung?
Sobald der Preis £500.000 überschreitet. Es ist eine Klippe, kein Gleitübergang. Bei £499.999 zahlt ein Erstkäufer SDLT von (300.000 × 0 %) + (199.999 × 5 %) = £9.999,95. Bei £500.001 entfällt die Ermäßigung ganz, der volle Standardsatz greift: (125k × 0 %) + (125k × 2 %) + (250.001 × 5 %) = £15.000,05. Die Preiserhöhung von £2 kostet über £5.000 zusätzliche Steuer. In Grenznähe lohnt das Verhandeln unter die Schwelle — oder den Verkäufer um £500 nachlassen und als Inventarabschlag deklarieren zu bitten.
Ich kaufe eine Wohnung zum Eigennutzen und behalte meine Mietimmobilie — zahle ich den Zuschlag?
Ja. Der Zuschlag fällt an, wenn Sie am Ende des Abschlusstages zwei oder mehr Wohnimmobilien besitzen. Es ist egal, dass die neue Wohnung Ihr Hauptwohnsitz ist — entscheidend ist die Gesamtzahl. Die übliche Ausnahme ist die „Ersatz-des-Hauptwohnsitzes"-Regel: Verkaufen Sie Ihre vorherige Hauptwohnung innerhalb von 3 Jahren nach dem Neukauf, können Sie den Zuschlag zurückfordern. Die Mietimmobilie zählt nach dem Verkauf weiter mit, löst aber den Zuschlag auf den Neuen nicht mehr aus.
Deckt das auch Schottland und Wales ab?
Nein. Schottland nutzt die Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), verwaltet von Revenue Scotland, mit Stufen 0 % / 2 % / 5 % / 10 % / 12 % an den Schwellen £145k / £250k / £325k / £750k und einem Additional Dwelling Supplement von 6 % (von 4 % Ende 2024 angehoben). Wales nutzt die Land Transaction Tax (LTT), verwaltet von der Welsh Revenue Authority, mit Stufen 0 % / 6 % / 7,5 % / 10 % / 12 % an den Schwellen £225k / £400k / £750k / £1,5M und ganz ohne Erstkäufer-Ermäßigung (die höhere Einstiegsschwelle kompensiert). Beide sind eigene Rechner, die geplant, aber noch nicht ausgeliefert sind.