Wie es funktioniert
Die Land and Buildings Transaction Tax (LBTT) ist Schottlands Ersatz für die Stamp Duty Land Tax, durch den Scotland Act 2012 an das Schottische Parlament übertragen und seit April 2015 von Revenue Scotland verwaltet. Sie funktioniert nach derselben progressiven Stufenlogik wie SDLT, jedoch mit anderen Schwellen und Sätzen: 0 % bis £145.000, 2 % bis £250.000, 5 % bis £325.000, 10 % bis £750.000 und 12 % darüber. Die niedrigere Einstiegsschwelle bedeutet, dass mehr Käufer überhaupt etwas zahlen, aber die niedrigeren Mittelsätze führen dazu, dass die Durchschnittsrechnung auf einem typischen schottischen Haus vergleichbar oder niedriger als das SDLT-Äquivalent in England ist.
Die Erstkäufer-Ermäßigung ist strukturell einfacher als die des SDLT: sie hebt die 0 %-Grenze auf £175.000 ohne Obergrenze. Ein Erstkäufer bei £500.000 erhält die Ermäßigung weiter und spart £600 — klein, aber bedingungslos. SDLT hat dagegen eine Klippe bei £500.000, ab der die Ermäßigung komplett entfällt.
Das Additional Dwelling Supplement (ADS) für Buy-to-Let und Zweitimmobilien ist, wo Schottland am stärksten von England abweicht. Es ist ein pauschaler Aufschlag von 8 % auf den gesamten Kaufpreis — nicht pro Stufe wie der SDLT-Zuschlag, sondern ein separater Klumpen zusätzlich zum Standard-LBTT. Der Supplement betrug bis Dezember 2022 4 %, stieg auf 6 % und wurde am 5. Dezember 2024 im Scottish Budget erneut auf 8 % angehoben. Ein BTL-Kauf für £300.000 zahlt daher £4.600 Standard-LBTT plus £24.000 ADS — insgesamt £28.600. Immobilien unter £40.000 sind vom ADS befreit.
Die Formel
Stufen sind die von Revenue Scotland veröffentlichten Sätze, seit 2017 für die Standardskala unverändert. ADS steigt mit jedem schottischen Budget — 4 % (2016 – Dez. 2022), 6 % (Dez. 2022 – Dez. 2024), 8 % (seit 5. Dez. 2024). Ohne Gewerbeimmobilien (eigene LBTT-Skala), gemischt genutzte Immobilien (als nicht-wohn behandelt), Multiple Dwellings Relief (mehrere Wohneinheiten in einer Transaktion) und Group Relief (Konzernumstrukturierungen).
Beispielrechnung
- Standardkäufer, Haus £300.000.
- £145k × 0 % + £105k × 2 % + £50k × 5 % = £0 + £2.100 + £2.500 = £4.600.
- Effektiv 1,53 %. Als Buy-to-Let: zusätzlich £300k × 8 % = £24.000 ADS → gesamt £28.600 (effektiv 9,53 %).
Häufig gestellte Fragen
Warum ist das ADS anders strukturiert als der englische Zuschlag?
Politische Entscheidung: ein pauschaler 8 %-Satz auf den gesamten Kaufpreis lässt sich besser kommunizieren („Das ADS auf eine £300k-Wohnung sind £24.000") und ist schwerer durch Stufengrenzen zu manipulieren. Der SDLT-Stufen-Ansatz ist arithmetisch glatter, verdeckt aber die Headline-Kosten. Die Gesamteinnahmen sind ähnlich; die Optik unterschiedlich. Die pauschale Struktur trifft günstige Immobilien ebenfalls stärker — eine £50k-Wohnung zahlt £4.000 ADS plus null Standard-LBTT, ein höheres Verhältnis als der äquivalente SDLT-Zuschlag.
Wie vergleicht sich die Erstkäufer-Ermäßigung mit England?
Schottlands Ermäßigung ist kleiner im Betrag, aber universeller in der Anwendung. Maximale Ersparnis für einen schottischen FTB ist £600 (£175k × 2 % − £145k × 2 % = £600 in der versetzten 2 %-Stufe). SDLT spart bis £6.250, aber nur unter der £500k-Klippe. Die beiden Systeme haben unterschiedliche Vorstellungen, wer am meisten Hilfe braucht: SDLT richtet sich an FTB, die in den teureren englischen Markt einsteigen wollen; LBTT verteilt die Hilfe breiter über alle FTB, da schottische Preise niedriger sind und ein einheitlicher Vorteil sinnvoll erscheint. Für einen typischen Erstkauf unter £300k in Schottland würde die SDLT-Ermäßigung an einer vergleichbaren englischen Immobilie mehr sparen — aber nur, weil die englische Immobilie ohnehin eine höhere Rechnung hätte.
Stieg das ADS wirklich im Dezember 2024 auf 8 %?
Ja — das Scottish Budget vom 4. Dezember 2024 kündigte den Anstieg von 6 % auf 8 % an, gültig für Käufe, die am oder nach dem 5. Dezember 2024 abgeschlossen wurden (Inkrafttreten am gleichen Tag, bei Immobiliensteueränderungen sehr üblich). Käufe mit vor diesem Datum abgeschlossenen Missives nutzen den 6 %-Satz. Die 2-Prozentpunkt-Erhöhung wurde von der schottischen Regierung als Finanzierung für Erstkäufer-Förderung begründet, auch wenn die Symmetrie angesichts der zusätzlichen ADS-Einnahmen gegenüber der kleinen FTB-Verbesserung nicht ganz aufgeht. Dieser Rechner nutzt durchgehend den 8 %-Satz — für einen Vor-Dez-2024-BTL-Kauf müssten Sie die ADS-Zeile manuell mit 6/8 skalieren, um den niedrigeren Satz zu rekonstruieren.