Wie es funktioniert
Die Land Transaction Tax (LTT) ist Wales' Ersatz für die Stamp Duty Land Tax, durch den Wales Act 2014 übertragen und seit April 2018 von der Welsh Revenue Authority (Awdurdod Cyllid Cymru) verwaltet. Sie ist die dritte Version der britischen Immobilienkaufsteuer — England, Schottland und Wales betreiben jetzt unabhängige Systeme.
Die strukturelle Hauptentscheidung ist die Abwesenheit einer Erstkäufer-Ermäßigung. Das Senedd legte die 0 %-Grenze bewusst höher fest (£225.000 vs. SDLT £125.000), damit die meisten Erstkäufe in Wales ohnehin darunter liegen, und argumentierte, dass ein FTB-Carve-out zusätzlich Komplexität ohne Markthilfe brächte. Das Ergebnis ist eine einfachere Standardskala: 0 % bis £225.000, 6 % bis £400.000, 7,5 % bis £750.000, 10 % bis £1,5M und 12 % darüber.
Für Zweitimmobilien (BTL, Zweitwohnsitze) nutzt Wales eine vollständig separate Skala statt des englischen Zuschlagsmodells: 5 % ab £1, 8,5 % ab £180.001, 10 % ab £250.001, 12,5 % ab £400.001, 15 % ab £750.001 und 17 % ab £1,5M. Die Sätze stiegen mit den Änderungen vom 11. Dezember 2024 merklich — die Stufe £0 – £180.000 von 4 % auf 5 %, die nächste von 7,5 % auf 8,5 % usw. Ein typischer £250.000-BTL zahlt jetzt £15.925 LTT statt £13.650 — £2.275 mehr für dieselbe Immobilie.
Die Formel
Stufen sind die nach 11. Dezember 2024 veröffentlichten Werte der Welsh Revenue Authority. Die höhere Skala beginnt beim ersten £ statt bei der Standard-0 %-Schwelle — keine Nullsatz-Stufe für Zweitimmobilien, anders als in Schottland, wo das ADS oben aufgesetzt wird. Ohne Gewerbeimmobilien (eigene LTT-Skala), Multiple Dwellings Relief und Sonderregeln für Übertragungen zwischen verbundenen Unternehmen.
Beispielrechnung
- Hauptwohnung, £300.000.
- £225k × 0 % + £75k × 6 % = £4.500. Effektiv 1,50 %.
- Als Buy-to-Let: £180k × 5 % + £70k × 8,5 % + £50k × 10 % = £18.950. Effektiv 6,32 %.
Häufig gestellte Fragen
Warum gar keine Erstkäufer-Ermäßigung?
Politische Entscheidung. Die Position des Senedd beim LTT-Start 2018 war, dass eine 0 %-Stufe bis £180.000 (später auf £225.000 angehoben) die meisten Erstkaufspreise in Wales bereits abdeckt und gezielte Ermäßigungen Verwaltungsaufwand und Klippen erzeugen. Die Daten stützen sie ganz gut — der Median-Erstkaufspreis in Wales liegt bei ~£180.000 gegenüber ~£260.000 in England, also hilft die höhere universelle Schwelle praktisch mehr Käufern als eine separate FTB-Stufe. Wer sein Erstheim in einem Hotspot wie Cardiff Bay über der Schwelle kauft, spürt das Fehlen der Ermäßigung — würde aber dennoch eine kleinere LTT-Rechnung als ein vergleichbarer Londoner FTB unter SDLT vor Ermäßigung haben, schlicht weil die walisischen Preise niedriger sind.
Warum beginnt die höhere Skala beim ersten £ ohne 0 %-Stufe?
Eine andere Designentscheidung als in England (SDLT behält die 0 %-Stufe bei £125k auch mit Zuschlag) und Schottland (LBTT behält die £145k 0 %-Stufe auch mit ADS). Die höhere LTT-Skala in Wales behandelt den gesamten Kaufpreis ab £1 als steuerpflichtig, weil die Politik Zweitimmobilienkäufe auf allen Preisniveaus dämpfen will, auch die günstigsten. Der Einstiegssatz von 5 % in der £180k-Stufe entspricht ungefähr Englands 5 %-Zuschlag plus 0 %-Stufe und Schottlands 8 %-ADS verteilt auf einen typischen Kaufpreis — drei verschiedene Verwaltungswege zu ähnlichen Headline-Belastungen. Ein £50k-BTL in Wales zahlt £2.500 LTT; in Schottland £4.000 ADS plus £0 LBTT; in England £2.500 SDLT unter dem 5 %-Zuschlagsstapel. Ungefähr gleicher Schmerz.
Gilt die Standardskala, wenn ich meine Hauptwohnung verkaufe und eine andere kaufe?
Ja — und Sie zahlen LTT nur auf den Neukauf, nicht auf den Verkauf. Den Hauptwohnsitz zu ersetzen ist genau der Anwendungsfall, für den die Standardskala gedacht ist, auch wenn Sie den Neukauf vor dem Verkauf der alten Wohnung abschließen (häufig, wenn Ketten brechen). In diesem Fall zahlen Sie zunächst die höhere Skala, weil Sie am Abschlusstag technisch zwei Wohnungen besitzen, können aber die Differenz von der Welsh Revenue Authority erstatten lassen, sobald die alte Wohnung verkauft ist, sofern der Verkauf innerhalb von 3 Jahren abgeschlossen wird. Das Erstattungsverfahren ist standardisiert — LTT-Papiere aufbewahren und Antrag stellen. Dieser Rechner modelliert die Erstattung nicht direkt; geben Sie das Szenario in der höheren Skala ein, um die Vorabkosten zu sehen, und ziehen Sie gedanklich die Differenz zur Standardskala als spätere Erstattung ab.