Baufinanzierungsrechner

Der Sollzins ist der jährliche Kreditkosten in Prozent. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich die Gebühren und Punkte des Kreditgebers und gibt so ein vollständigeres Bild der tatsächlichen Kosten. Vergleichen Sie beim Hypothekenabschluss immer die effektiven Jahreszinssätze.

Mit 20 % Eigenkapital vermeiden Sie die private Hypothekenversicherung (PMI), die 0,5–1,5 % zu Ihren jährlichen Kreditkosten hinzufügen kann. Weniger als 20 % einzubringen ist jedoch oft sinnvoll, wenn Sie so Ihre Notreserve behalten oder die Differenz zu einer höheren Rendite als Ihrem Hypothekenzins anlegen können.

Eine gängige Faustregel besagt, dass Ihre gesamten Wohnkosten (Tilgung, Zinsen, Steuern, Versicherung) 28 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten sollten. Manche Kreditgeber akzeptieren bis zu 31 %. Ihr Schuldendienstverhältnis (alle Schuldenzahlungen ÷ Bruttoeinkommen) sollte generell unter 43 % bleiben.

Das ist möglich. Die meisten Kreditgeber verlangen ein Treuhandkonto, auf das Sie monatlich ein Zwölftel Ihrer jährlichen Grundsteuer und Versicherung zusätzlich zur Hypothekenrate einzahlen. Unser Rechner bietet optionale Felder für beides, damit Sie die gesamten Monatskosten sehen.

Eine Festzinshypothek sichert Ihren Zinssatz für die gesamte Laufzeit — Tilgung und Zinsen Ihrer Rate ändern sich nie. Eine variable Hypothek (ARM) wie 5/1 oder 7/1 beginnt mit einem niedrigeren Festzins für die ersten 5 oder 7 Jahre und passt sich danach jährlich an einen Referenzindex plus Aufschlag an. ARMs lohnen sich, wenn Sie vor der Anpassung umziehen oder umschulden möchten, oder wenn die Zinsen aktuell ungewöhnlich hoch sind und voraussichtlich fallen. Festzins gewinnt, wenn Sie Planungssicherheit wollen, langfristig bleiben oder steigende Zinsen erwarten.

Konforme Darlehen liegen innerhalb der von Fannie Mae und Freddie Mac festgelegten Kreditgrenzen — 2026 sind das 806.500 USD in den meisten US-Counties, mit höheren Obergrenzen in teuren Märkten wie der Bay Area oder New York. Jumbo-Darlehen überschreiten diese Grenzen und bleiben in den Büchern des Kreditgebers, statt an staatlich geförderte Unternehmen verkauft zu werden. Jumbos verlangen meist Bonitätsscores ab 700, Eigenkapital von 10–20 % und mehrere Monate Liquiditätsreserve, ihre Zinssätze sind aber zunehmend konkurrenzfähig mit konformen Darlehen. Diese Unterscheidung ist US-spezifisch — die meisten anderen Länder kennen kein direktes Äquivalent.

Ja — und die Ersparnis ist deutlich größer, als die meisten erwarten, weil die Zinsen am Anfang des Darlehens stark dominieren. Bei einer 30-jährigen Hypothek über 400.000 USD zu 7 % verkürzt schon eine zusätzliche Zahlung von 200 USD im Monat die Laufzeit um etwa 5 Jahre und spart mehr als 115.000 USD an Gesamtzinsen. Jeder Euro Sondertilgung mindert den Saldo, auf den in jedem Folgemonat Zinsen berechnet werden — der Effekt potenziert sich. Zwei praktische Hinweise: Stellen Sie sicher, dass Ihre Bank Sondertilgungen tatsächlich auf den Kapitalsaldo bucht (nicht auf die nächste Rate), und prüfen Sie das Sondertilgungsrecht — in Deutschland sind 5–10 % p. a. häufig kostenlos, eine Vorfälligkeitsentschädigung kann anfallen, wenn Sie über das vereinbarte Recht hinaus tilgen.

In den USA verlangt der Homeowners Protection Act vom Kreditgeber, die PMI automatisch zu streichen, sobald das Beleihungsverhältnis 78 % des ursprünglichen Kaufpreises erreicht — also wenn Sie 22 % des Kapitals getilgt haben. Bei sauberer Zahlungshistorie können Sie die Aufhebung schon ab 80 % LTV beantragen. Die PMI kostet üblicherweise 0,3–1,5 % der Darlehenssumme pro Jahr, monatlich gezahlt. FHA-Darlehen nutzen ein anderes Produkt (MIP), das oft über die gesamte Laufzeit bestehen bleibt, sofern Sie nicht in ein konventionelles Darlehen umschulden. Außerhalb der USA unterscheiden sich vergleichbare Produkte stark — in Deutschland gibt es keine direkte PMI; stattdessen wird das Risiko meist über Zinsaufschläge oder Restschuldversicherungen abgedeckt.